אנחנו עובדים עם ברוקר משכנתאות שמשווה את ההצעות האמיתיות, לא את אלה שבפרסומות. בשבילכם זה עולה אפס: הברוקר מקבל תשלום מהבנק, לפי חוק.
תשלום חודשי
סה״כ לתשלום במשך 30 שנים
מזה ריבית
הכנסה נטו מינימלית משוערת (כדי שהתשלום החודשי יישאר מתחת ל-40% מההכנסה)
זהו חישוב עקרוני, עם תשלום חודשי קבוע (לוח שפיצר), ללא ביטוחים ועמלות בנק. לכן הצעה אמיתית עשויה לצאת קצת יותר גבוהה: בדוגמה של הברוקר למטה, בריבית 4,55% על 500.000 lei, התשלום החודשי מגיע ל-2.623 lei כולל העלויות החודשיות. הריביות המוצגות הן משוערות ונכונות ליוני 2026; ההצעה שלכם מחושבת לפי הפרופיל האישי שלכם, בזמן אמת.
אותו סכום, שלושה תשלומים חודשיים שונים. בדיוק בשביל זה משווים בין ההצעות מראש, ולא בדיעבד.
הריביות משוערות ותקפות ליוני 2026. ההצעה שלכם תלויה בפרופיל האישי שלכם ומחושבת מחדש בזמן אמת.
כמה מקדמה אני צריך?
15% עבור הנכס הראשון שנרכש. אם יש לך כבר נכס נוסף על שמך, המקדמה הנדרשת עולה ל-25%.
אפשר לקחת משכנתא על דירה שעדיין בבנייה?
המשכנתא ניתנת בפועל רק כשהבניין מוכן ויש לו את כל המסמכים: רישום בטאבו, מדידה קדסטרלית, נסח טאבו, תעודה אנרגטית. עד אז אפשר לקבל אישור עקרוני למימון, בתוקף ל-60 יום, שמאשר שאתה עומד בתנאים לסכום הרצוי. הסדר הנכון הוא: קודם אישור עקרוני, ורק אחר כך חוזה מכר מקדמי.
אילו סוגי הכנסה מקובלים על הבנקים?
משכורת, קצבת גידול ילד, PFA, דיבידנדים מחברה, הכנסות ממשרדי עורכי דין, דמי שכירות, קצובת אש"ל לנהגים, חוזי ימאים. תמלוגים מקובלים רק במעט בנקים.
כמה זמן צריך שתהיה לי הכנסה?
בדרך כלל שנה רצופה של עבודה. אצל המעסיק הנוכחי לוקחים בחשבון את 3 החודשים האחרונים, אם בין מקום העבודה הקודם לנוכחי לא הייתה הפסקה של יותר מ-30 יום. אם הייתה הפסקה כזו, נדרשים 6 חודשים.
אני עובד בחו"ל. זה אפשרי?
כן. נדרשים חוזי העבודה משם וותק של שנה או שנתיים לפחות. ההכנסה נלקחת בחשבון באופן יחסי, ברמה של 80%, והמקדמה הנדרשת גבוהה יותר, בין 30% ל-40%.
אפשר לקחת את המשכנתא ביחד עם מישהו אחר?
כן, וזה גם מומלץ לעיתים קרובות. ההכנסות של הבעל והאישה מצטרפות זו לזו. לווה משותף יכול להיות גם אח, בן דוד או אדם שאיתו אתה גר, לא רק בן או בת הזוג. גם ההורים יכולים להצטרף.
איזה יחס חוב להכנסה הבנק מקבל?
כלל ההחזרים החודשיים שלך, על כל ההלוואות, צריכים בדרך כלל להישאר מתחת ל-40% מההכנסה. חלק מהבנקים מגיעים עד 50%, בהתאם לתקרות הזמינות.
אילו עלויות נוספות יש לי, מלבד המקדמה?
בסביבות 2.000 €: אגרות נוטריון בסביבות 1.500 €, שמאות הנכס בסביבות 1.000 lei, ובדיקת התיק גם היא בסביבות 1.000 lei.
ברוקר המשכנתאות עולה לי משהו?
לא. ברוקר המשכנתאות מקבל תשלום מהבנק. על פי חוק אסור לו לגבות עמלה מהלקוח.
ריבית קבועה או משתנה?
בחודש יוני 2026 הריבית הקבועה התחילה מסביב ל-4,55%, ואילו הריבית המשתנה הייתה בין 8% ל-9%, כי היא מורכבת מ-IRCC בתוספת מרווח הבנק. עם פער כזה, הריבית הקבועה היא הבחירה הברורה. הריבית הקבועה נשמרת למשך 2, 3 או 5 שנים, ולאחר מכן עוברת לריבית משתנה.
כמה יכול ההחזר החודשי להשתנות מבנק לבנק?
עבור 500.000 lei ל-30 שנה, בין ריבית קבועה של 4,55% לריבית של 5,79% ההפרש הוא מעל 300 lei בחודש. בין ריבית קבועה למשתנה, ההפרש הוא מעל 1.000 lei בחודש.
כמה זמן לוקח כל התהליך?
בערך חודש, בארבעה שלבים: אישור עקרוני (יום-יומיים), בדיקה משפטית של המסמכים, שמאות הנכס על ידי שמאי מאושר, ולבסוף האישור הסופי (יומיים-ארבעה ימים).
מדוע נדחות בקשות המשכנתא בדרך כלל?
לרוב משלוש סיבות: חברת המעסיק לא הגישה את הדוחות הכספיים בזמן או נמצאת בהפסד, ללקוח יש פיגורים בלשכת האשראי או יותר מדי הלוואות שנלקחו בשנים האחרונות, או שהמסמכים של הנכס אינם תקינים.
מה זה ציון ה-FICO וכמה הוא צריך להיות?
זהו ציון מלשכת האשראי, בין 400 ל-800. רוב האנשים נמצאים בין 600 ל-700. מתחת ל-600 אתה מסווג כסיכון והמשכנתא הופכת קשה מאוד להשגה.
היו לי פיגורים לפני כמה שנים. עדיין יש לי סיכוי?
כן. בדרך כלל פיגורים מלפני יותר מ-5 שנים כבר לא נלקחים בחשבון. מה שקובע זה ההיסטוריה של השנים האחרונות, הציון ויחס החוב להכנסה הנוכחי.
כרטיסי אשראי עלולים להפריע לי?
כן, גם אם אתה לא משתמש בהם. הבנק מחשב 4% ממסגרת האשראי של הכרטיס כאילו זה החזר חודשי. כרטיס עם מסגרת גבוהה עלול לתקוע לך את הבקשה למשכנתא. בדרך כלל קל יותר להוריד את המסגרת מאשר לסגור את הכרטיס, כי הסגירה לוקחת 30 יום.
ה-TVA נכלל במשכנתא?
כן. הבנק מממן את המחיר כולל ה-TVA, ומקום החניה והמחסן יכולים להיכלל באותו סכום. אין צורך להוציא את ה-TVA מהכיס שלך.